čtvrtek 12. prosince 2013

NOZ a Zákon o obchodních korporacích od 1.1.2014

Pro všechny akciové společnosti platí od 1.1.2014 povinnost zřízení internetových stránek.

Od 1.1.2014 je zrušena povinnost oceňování nepeněžitých vkladů znalcem jmenovaným soudem.
Osoba znalce nemusí být jmenována soudem a je pouze na vůli zakladatelů, kterého znalce si zvolí.
Hodnota nepeněžitého vkladu může být určena nižší než je hodnota určená znaleckým posudek.

Od 1.1.2014 se u společnosti s ručením omezením ruší povinnost vložení základního kapitálu ve výši 200.000Kč. Nově tak postačí vklad ve výši 1Kč.

Od 1.1.2014 se ruší zákaz řetězení společností.
Nově tak může být jedna osoba jediným společníkem v neomezeném množství společností s ručením omezeným. Dále bude moci jeden společník vlastnit více než jeden podíl.

Od 1.1.2014 je zrušena povinnost vytvářet rezervní fond.

neděle 1. prosince 2013

DPH u stavebních pozemků od 1.1.2014 se zvyšuje z 0% na 21%

DPH u stavebních pozemků se od 1.1.2014 zvyšuje z 0% na 21%.
Ceny stavebních pozemků se tak zvednou řádově o statisíce,
ceny bytů (v návaznosti na pozemky pod budovou) se zvednou řádově o desetitisíce korun.
Stejná situace nastane při koupi hotového rodinného domu s pozemkem.
Navýšení tak bude přímo úměrné velikosti pozemku.

Daň z nabytí nemovitostí od 1.1.2014

Od 1.1.2014 vstupuje v platnost daň z nabytí nemovitostí, která nahrazuje dosavadní daň z převodu nemovitostí.
Sazba této daně zůstává 4% a daň nadále platí prodávající (na rozdíl od původně navrhované úpravy).
Nadále také platí, že kupující za odvod daně ručí, v případě, že ji nezaplatí prodávající.
Smluvní strany se mohou dohodnout, že poplatníkem daně bude kupující.

NOZ platný od 1.1.2014 mění samotné pojetí nemovitých věcí. Stavba se stává součástí pozemku.
NOZ dále zavádí i institut práva stavby.

Ruší se nutnost pořizování znaleckého posudku u staveb pro bydlení a rekreační účely.
Finanční úřad vyměří poplatníkovi daň ve výši tří čtvrtin ceny místně obvyklé.
Plátce, který s výší nebude spokojen, si může nechat zpracovat znalecký posudek a náklady
na pořízení posudku si odečíst ze základu daně.



čtvrtek 29. listopadu 2012

Platba daně z převodu nemovitostí při změně vlastnictví darovací smlouvou

Daň z převodu nemovitosti při změně vlastnictví darovací smlouvou se neplatí.

Dle zákona č. 357/1995Sb. o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí § 9 odst. 1
je předmětem daně z převodu nemovitostí úplatný převod nebo přechod vlastnictví k nemovitosti.
Při změně vlastnictví darovací smlouvou se jedná o bezúplatný převod.


Dle § 6 odst. 1a jsou majetkem pro účely daně darovací nemovitosti a movitý majetek.
Dle § 11 odst. 2 patří do I. skupiny příbuzní v řadě přímé a manželé.
Dle § 19 odst. 3 je od daně darovací osvobozeno bezúplatné nabytí majetku, pokud k němu dochází mezi osobami zařazenými v I. a II. skupině.

Z uvedeného vychází, že v případě převodu nemovitosti darovací smlouvu mezi příbuznými např. z rodičů na děti, se nehradí daň z převodu nemovitosti ani daň darovací.

Je třeba pamatovat na to, že v případě, že se nejedná o převod mezi osobami dle zákona v I. a II. skupině, hradí se při převodu nemovitostí darovací smlouvou daň darovací dle sazby pro III. skupinu uvedené v § 14 ve výši od 7% a to dle hodnoty nemovitosti.

pátek 19. října 2012

Daň z převodu nemovitosti od 1.1.2013

Daň z převodu nemovitosti se od 1.1.2013 zvyšuje z 3% na 4%.
Prozatím zůstává poplatníkem prodávající a kupující je zde ručitelem.
Od 1.1.2014 se poplatníkem daně stane kupující a institut ručitele zanikne.

Další změny platné od 1.1.2014:
V případech nejčastěji občany převáděných nemovitostí jako jsou rodinné domky, rekreační domky, rekreační chaty, rekreační chalupy, zahrádkářské chaty, garáže, byty, nebytové prostory a příslušné pozemky, na nichž jsou tyto nemovitosti zřízeny, se oproti dosavadnímu stavu navrhuje stanovit základ daně zcela novým způsobem.
Vychází se ze zásady, že základem daně je cena sjednaná (dohodnutá), a to za podmínky, že tato cena není o více jak jednu třetinu nižší než cena obvyklá v daném místě ke dni nabytí nemovitosti. Stejným způsobem bude základ daně stanoven při převodu pozemku, budou-li shora uvedené nemovitosti jeho součástí, nebo při převodu pozemku bez stavby, práva stavby a trvalého porostu.Odpadne tak povinnost zpracování znaleckých posudků.
V těch případech, kdy by byla odchylka dohodnuté ceny od obvyklé ceny o více než jednu třetinu vyšší, základ daně bude stanoven ve výši ceny zjištěné podle oceňovacího předpisu.

Manželé budou nově poplatníky daně společně a nerozdílně, pokud se týká nemovitostí ve společném jmění manželů. Tato úprava odpovídá pojetí a smyslu společného jmění manželů a oproti současné platné právní úpravě, kdy každý z manželů je samostatným poplatníkem, bude představovat podstatné zjednodušení.

Osvobozeny od daně z převodu nemovitostí budou stejně jako nyní tak i nadále převody nebo přechody pozemků označené jako pozemkové úpravy, které jsou prováděny ve veřejném zájmu. V zájmu podpory bydlení by mělo být i nadále zachováno osvobození převodů bytů, garáží, včetně podílu na společných částech, pokud se jedná o převody z vlastnictví bytového družstva do vlastnictví fyzické osoby, která se finančně nebo jinak podílela na jejich pořízení, nebo pokud jsou byty nebo garáže převáděny z vlastnictví právnické osoby zřízené v souvislosti s privatizací bytového fondu územních samosprávných celků za tím účelem, aby se stala vlastníkem domu, do vlastnictví fyzických osob, společníků nebo členů právnické osoby, kteří jsou nájemci bytů a podíleli se finančně na koupi domu.

čtvrtek 18. října 2012

Jak postupovat při koupi pozemku

Při koupi pozemku je potřeba provést následující kroky:
- kontrola listu vlastnictví v katastru nemovitostí včetně katastrální mapy,
- kontrola územního plánu, zda je pozemek určen k zástavbě,
- kontrola regulativ - povolená míra zastavěnosti, výška a typ povolených staveb, typ střechy a dalších specifikací povolené zástavby,
- kontrola územního plánu ve vztahu s budoucí koncepcí okolí,
- prověření, zda se pozemek nenachází v zátopové oblasti (pojišťovny mají mapy zátopových oblastí),
- prověření, zda se pozemek nenachází v ochranném pásmu či ve stavební uzávěře,
- prověření sousedských vztahů,
- kontrola vytyčených hranic pozemku geodetem,
- k nákupu doporučujeme již zasíťované pozemky, kde jsou IS přivedeny k hraně pozemku,
- kontrola kolaudačních rozhodnutí jednotlivých IS včetně fyzické kontroly na místě,
- v případě koupě pozemku nezasíťovaného se závazkem prodejce sítě vybudovat, je vhodné rozdělit kupní cenu na cenu za pozemek a na cenu za vybudování IS, částku za vybudování IS uložit v úschově a uvolnit až po kolaudaci jednotlivých IS.

Postup navýšení základního kapitálu obchodní společnosti nepeněžitým vkladem - nemovitostí

1.) podání žádosti soudu o určení znalce na ocenění nepeněžitého vkladu, podáváme s kolkem v hodnotě 2.000Kč,
2.) vypracování znaleckého posudku,
3.) vypracování písemné zprávy jednatelem se zdůvodněním důležitého zájmu společnosti na zvýšení základního jmění nepeněžitým vkladem (předkládá na valné hromadě),
4.) valná hromada - notářským zápisem, usnesení valné hromady o zvýšení základního kapitálu a o připuštění nepeněžitého vkladu, nutno určit předmět vkladu a částku,
5.) písemné prohlášení vkladatele - závazek ke zvýšení vkladu, obsahuje předmět nepeněžitého vkladu, částku, která se započítává na vklad společníka, lhůta splacení, ověřený podpis, nabývá účinnosti doručením společnosti,
6.) prohlášení správce vkladu, obsahuje prohlášení o převzetí vkladu - nemovitosti a o splacení vkladu,
7.) návrh na zápis do OR - podává jednatel, přílohou jsou příslušné listiny:
- usnesení soudu o jmenování znalce,
- posudek znalce o ocenění nepeněžitého vkladu,
- notářský zápis valné hromady,
- prohlášení o převzetí závazku ke zvýšení vkladu,
- doklad o splnění vkladové povinnosti,
návrh na zápis změny podáváme s přílohami ve dvou kopiích a kolkem v hodnotě 2.000Kč,
8.) návrh na vklad do KN, podávájí účastníci řízení - vlastník nemovitosti a obchodní společnost, přílohou jsou příslušné listiny:
- prohlášení vkladatele,
- usnesení valné hromady,
- výpis z OR se zapsaným zvýšeným základním kapitálem,
návrh podáváme s přílohami v počtu o 2 větším než je počet účastníků řízení a kolkem v hodnotě 1.000Kč.

- při zvýšení základného kapitálu nepeněžitým vkladem - vkladem nemovitosti se nehradí daň z převodu nemovitosti,
- vkladatel nesmí svůj obchodní podíl převést po dobu pěti let, jinak by musel tuto daň dodanit.